Il conduttore può apportare le modifiche che ritiene necessarie ai locali affittati?
A norma dell’articolo 1590, comma 1, del Codice Civile <<il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta, in conformità alla descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto>>.
Non è, dunque, consentito al conduttore – salva diversa pattuizione contrattuale o salvo consenso del locatore – abbattere o spostare pareti, cambiare la tonalità della vernice alle pareti, modificare il bagno, eccetera.
Non è, dunque, consentito al conduttore – salva diversa pattuizione contrattuale o salvo consenso del locatore – abbattere o spostare pareti, cambiare la tonalità della vernice alle pareti, modificare il bagno, eccetera.
Nel caso di modifiche apportate ai locali, l'inquilino è tenuto a risarcire i danni?
In tema, la sentenza della Cassazione 01.09.1997, n.8312. ha puntualizzato che la disposizione contenuta nell’articolo 1590 del Codice civile esprime una regola generale dalla quale si ricava la possibilità di un deterioramento della cosa locata, conseguente all’uso corretto del bene (in conformità del contratto) oppure alla vetustà (articolo 1609, comma 1, del Codice civile), che rientra nella liceità gratuita del godimento della cosa e che, dunque, il locatore è tenuto a sopportare in quanto derivante dall’utilizzo conforme al contratto.
Al contrario, un uso non conforme dell’immobile mediante le modifiche apportate ai locali obbliga il conduttore al ripristino della situazione originaria, oltre al risarcimento dei danni, salvo che il locatore desideri ritenere le modifiche.
Si veda, in questo senso, la sentenza della Cassazione del 07.05.1988, n.3386, per la quale <<il locatore il quale chieda il risarcimento in forma specifica del danno causato dal conduttore mediante la costruzione di opere abusive, ha diritto ai sensi del combinato disposto degli articoli 1590 e 2058 del Codice civile, al ripristino della situazione originaria, con l’eliminazione delle opere abusive da parte del conduttore, ma ove preferisca ritenerle deve riceverle nello stato in cui sono, senza poterne pretendere la consegna in perfetto stato poiché un tale onere a carico del conduttore inadempiente, in difetto di una disposizione espressa che lo prevede, si risolverebbe in un indebito arricchimento del locatore>>.
Qualora l'inquino apporti dei miglioramenti all'immobile preso in locazione, ha diritto ad un'indennità?
Al contrario, un uso non conforme dell’immobile mediante le modifiche apportate ai locali obbliga il conduttore al ripristino della situazione originaria, oltre al risarcimento dei danni, salvo che il locatore desideri ritenere le modifiche.
Si veda, in questo senso, la sentenza della Cassazione del 07.05.1988, n.3386, per la quale <<il locatore il quale chieda il risarcimento in forma specifica del danno causato dal conduttore mediante la costruzione di opere abusive, ha diritto ai sensi del combinato disposto degli articoli 1590 e 2058 del Codice civile, al ripristino della situazione originaria, con l’eliminazione delle opere abusive da parte del conduttore, ma ove preferisca ritenerle deve riceverle nello stato in cui sono, senza poterne pretendere la consegna in perfetto stato poiché un tale onere a carico del conduttore inadempiente, in difetto di una disposizione espressa che lo prevede, si risolverebbe in un indebito arricchimento del locatore>>.
Qualora l'inquino apporti dei miglioramenti all'immobile preso in locazione, ha diritto ad un'indennità?
Dall' articolo 1592 del Codice Civile discende che l'inquilino non ha diritto a indennità o rimborsi per i miglioramenti apportati all'immobile preso in locazione, salvo che vi sia stato il consenso del locatore.
Qualora invece il consenso ci sia stato, invece, il locatore è tenuto a pagare all'inquilino un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa fatta dall'inquilino ed il valore del risultato utile al tempo della riconsegna dei locali.
Il fatto che il locatore non abbia contestato all'inquilino il ricevimento del preventivo dei costi dei lavori e non abbia manifestato specifico dissenso durante un accesso con i lavori in corso, non può costituire prova di un intervenuto accordo tra le parti avente ad oggetto appunto l'esecuzione degli stessi e l'impegno a rimborsarli (Cassazione, sent. 9.10.2013 n. 22986).
L'inquilino, dunque, non può avere diritto ad un'indennità per i miglioramenti apportati; il locatore, con il suo comportamento, non ha inteso opporsi ai lavori, ma non si è anche impegnato a rimborsarli.
In ogni caso, anche quando l'inquilino non ha diritto a indennità o rimborsi, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti (danni) che si sono verificati nei locali senza colpa grave del conduttore.
E' sempre meglio chiarire nel contratto di locazione (o con una scrittura a parte), prima dell'inizio dei lavori eseguiti dall'inquilino, se il locatore si impegna anche a pagarli direttamente o rimborsarli al termine della locazione.
24/03/2016
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SAPINO geom. Giuseppe
Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 1810
Dal 1983 opera nel campo dell’edilizia in qualità di progettista di edifici residenziali, produttivi ed agricoli, di direttore dei lavori, di coordinatore della sicurezza (dal 1998) e di consulente alle imprese ed ai privati. Si occupa inoltre di gestione immobiliare e di consulenza per compravendite e locazioni.