L’art. 34 della legge 392/’78 prevede che, in caso di cessazione della locazione relativa agli immobili a destinazione commerciale a seguito di disdetta comunicata dal locatore, competa al conduttore il diritto ad un'indennità (detta di buona uscita) pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto, ovvero a 21 mensilità per le attività alberghiere.
Tali somme devono essere raddoppiate se l'immobile venga, da chiunque, adibito all'esercizio della stessa attività o di attività incluse nella medesima tabella merceologica di quella già esercitata dal conduttore uscente, se il nuovo esercizio venga iniziato entro un anno dalla cessazione del precedente.
Lo scopo dell'indennità è quello di compensare il conduttore per la presunta perdita di avviamento commerciale e clientela che il suo spostamento potrebbe comportare.
L'indennità di avviamento non è dovuta nei seguenti casi:
- risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore
- risoluzione del contratto per disdetta del conduttore
- risoluzione del contratto per recessodel conduttore
- risoluzione del contratto a seguito dell'apertura di procedura fallimentare del proprietario.
Inoltre non è dovuta per gli esercizi interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici (art. 35 legge 392/78) .
Il fatto che il locatore comunichi di non voler rinnovare il contratto alla scadenza non comportà però automaticamente il diritto del conduttore di decidere, unilateralmente, di far cessare nil rapporto anticipatamente rispetto alla scadenza contrattuale, smettendo a quel punti di pagare il canone e sottraendosi alle proprie obbligazioni, salvo che questo avvenga con il consenso del locatore. Egli dovrà invece pagare il canone fino alla scadenza (o fino alla data anteriore in cui il locatore accetti la restituzione dei locali) quando maturerà il suo diritto alla corresponsione da parte del locatore dell'indennità per la perdita dell'avviamento.
Se il locatore promuove un giudizio di sfratto per morosità ed ottiene la risoluzione del rapporto perchè il conduttore ha smesso di pagare, questi non avrà più alcun diritto alla corresponsione dell'indennità di avviamento alla scadenza, poiché il contratto si sarà risolto a causa di una condotta a lui addebitabile (Cassazione, sent. 29.08.2011, n.17681)
L'avviamento spetta ai locatari che esercitino un'attività commerciale o alberghiera. Il dibattito della giurisprudenza è nato però su cosa si intenda per attività commerciale, nel senso che deve sussistere un diretto contatto con il pubblico degli utenti o dei consumatori. Certamente il negoziante che abbia come unico scopo la vendita al dettaglio di beni o servizi ha diritto all'avviamento; al contrario il diritto non compete qualora l'inquilino sia un professionista, al quale ci si rivolge non tanto in quanto il locale in cui esercita è situato in una determinata zona, quanto in base a un rapporto personale di fiducia rispetto alle sue capacità. Infine sembra sicuro che, qualora l'attività artigianale o di vendita sia esercitata all'ingrosso, verso altri negozianti o verso aziende, l'avviamento non competa.
Restano tuttavia scoperte numerose situazioni di "confine", in cui è difficile identificare se prevalga l'aspetto professionale o quello puramente commerciale e in cui l'ubicazione dei locali può avere un'importanza prevalente
Si veda a tale proposito l'interessante raccolta di sentenze sullo specifico argomento sul sito di Confedilizia .
L'indennità di avviamento è comunque deducibile dai redditi del proprietario (art. 10, comma 1, lettera h) del Testo unico delle imposte sui redditi, Dpr 22/12/1986, n. 917).
24/03/2016
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SAPINO geom. Giuseppe
Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 1810
Dal 1983 opera nel campo dell’edilizia in qualità di progettista di edifici residenziali, produttivi ed agricoli, di direttore dei lavori, di coordinatore della sicurezza (dal 1998) e di consulente alle imprese ed ai privati. Si occupa inoltre di gestione immobiliare e di consulenza per compravendite e locazioni.