L’art. 27 della legge 392/’78 prevede che proprietario ed inquilino di un contratto di affitto ad uso commerciale, artigianale, ad uso ufficio, ecc. possano pattuire in contratto che l’inquilino possa recedere in qualsiasi momento dal contratto stesso, dandone avviso alla proprietà, con raccomandata, almeno sei mesi prima della data in cui il recesso deve avere esecuzione. In tal caso l’inquilino non ha particolari obblighi di motivare le ragioni che lo inducono a lasciare i locali.
Se la pattuizione manca è concesso all’inquilino (indipendentemente dalle pattuizioni contrattuali) di recedere comunque, sempre con preavviso di almeno sei mesi a mezzo raccomandata, ma solo qualora ricorrano “gravi motivi” (Cassazione del 29.03.2006, n.7241).
I gravi motivi devono essere motivati da fatti estranei alla volontà dell’inquilino, imprevedibili e, sopravvenuti dopo la firma del contratto d’affitto e devono essere tali da rendergli particolarmente gravosa (anche solo per ragioni economiche) la prosecuzione del rapporto (tenendo conto, quanto al requisito della imprevedibilità della congiuntura economica, che esso va valutato in concreto e in relazione ai fattori che ne hanno determinato l’andamento - Cassazione 10 dicembre 1996, n. 10980).
Non possono dipendere da una valutazione soggettiva ed unilaterale da lui fatta circa l’opportunità o meno di continuare ad occupare quell’immobile, non potendo la sua volontaria scelta di lasciare i locali avere l’effetto di un recesso per gravi motivi.
Il Tribunale di Milano, con sentenza 18.11.1996 ha ritenuto che non possono considerarsi sussistenti i “gravi motivi” di cui all’articolo 27, legge 393/78 <<qualora il recesso sia motivato da esigenze di maggiore spazio conseguenti alla normale espansione della sua attività imprenditoriale, che costituisce un fatto fisiologico e, quindi, certamente prevedibile (oltre che auspicato) dal conduttore, fin dal rapporto di locazione>>.
Indicare un motivo non grave equivale a non comunicarne alcuno e rende illegittimo il recesso in quanto non consente al proprietario di valutarne la fondatezza (e di poterla contestare).
Quando il recesso non è valido, il contratto continua produrre i suoi effetti (obblighi, canoni, spese condominiali, ecc.).
Il recesso per gravi motivi si applica anche ai contratti d’affitto in cui l’inquilino è un ente territoriale, come ad esempio la Provincia (Cassazione, sent. 28.2.2008, n.5293).
SAPINO geom. Giuseppe
Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 1810
Dal 1983 opera nel campo dell’edilizia in qualità di progettista di edifici residenziali, produttivi ed agricoli, di direttore dei lavori, di coordinatore della sicurezza (dal 1998) e di consulente alle imprese ed ai privati. Si occupa inoltre di gestione immobiliare e di consulenza per compravendite e locazioni.