L'articolo 38 della legge 392/78 prevede il diritto di prelazione a favore dell’inquilino di negozi e locali commerciali; il locatore che intenda vendere, deve comunicargli, con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, il prezzo e le altre condizioni di vendita e l’invito ad esercitare o meno il diritto di prelazione.
L’inquilino potrà esercitare il diritto di prelazione entro sessanta giorni dalla ricezione della comunicazione.
La vendita «in blocco» di più unità immobiliari esclude il diritto di prelazione; deve però trattarsi di trasferimento unitario ed infrazionabile per volontà delle parti, attraverso la descrizione e la considerazione unitaria, nel contratto, dei singoli cespiti, resa manifesta anche dai vantaggi che le stesse hanno inteso trarre dalla compravendita, come l’eventuale maggiore ammontare del prezzo globale della vendita totale rispetto a quello ottenibile vendendo singolarmente i beni, ovvero dal progetto dell’acquirente, concreto e realizzabile, di utilizzazione unitaria e complessiva di essi, preesistente all’alienazione.
L’eventuale pattuizione di un prezzo globale riferito sì ad una pluralità di trasferimenti da considerare però, dal punto di vista obbiettivo e soggettivo, autonomi ed individuali, non preclude la facoltà del conduttore di far valere il diritto di prelazione (e poi di riscatto, ai sensi dell’art. 39 della stessa legge) sul singolo immobile a lui locato, né impedisce che il valore di mercato di questo singolo bene sia determinato successivamente in giudizio (Cassazione, sentenza numero 19215 del 20.8.2013).
Se non si tratta di vera vendita in blocco ma di mera somma di trasferimenti, si tende a favorire l’esigenza del singolo conduttore di continuare l’attività nei locali occupati, tentando di far stabilire giudizialmente il valore di questa unità immobiliare e di pretendere di acquistare lui quel singolo immobile (al prezzo che verrà determinato), anche se inserito in una pluralità di trasferimenti.
Questo rischio impone di prestare una certa attenzione nella programmazione di vendite in blocco.
Questo rischio impone di prestare una certa attenzione nella programmazione di vendite in blocco.
24/03/2016
SAPINO geom. Giuseppe
Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 1810
Dal 1983 opera nel campo dell’edilizia in qualità di progettista di edifici residenziali, produttivi ed agricoli, di direttore dei lavori, di coordinatore della sicurezza (dal 1998) e di consulente alle imprese ed ai privati. Si occupa inoltre di gestione immobiliare e di consulenza per compravendite e locazioni.