L`art. 1576 del codice civile dispone che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore, e cioè quelle che, per l`art. 1609 del codice, dipendono dai deterioramenti prodotti dall`uso, e non da vetustà o da caso fortuito.
Non è corretto ricavare la linea di demarcazione tra manutenzione ordinaria e straordinaria dalle definizioni ai fini urbanistici del DPR n. 380/2001, trattandosi di normativa dettata per altre specifiche finalità (quelle della libertà dell`intervento edilizio o della necessità di autorizzazione edilizia).
Neppure bisogna farsi ingannare dal concetto di riparazione, che punta l`attenzione sull`opera che rimedia ad un`alterazione già verificatasi nello stato dell`immobile a differenza della manutenzione (ordinaria o straordinaria) che si riferisce all`opera che previene l'alterazióne.
Si deve quindi considerare manutenzione ordinaria quella diretta ad eliminare guasti dell`immobile o che abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, connotata poi da una sostanziale modicità della spesa.
Nella straordinaria manutenzione rientrano le riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell`ambito dell`ordinaria durata del rapporto locatizio, ovvero anche quelle di una certa urgenza e di una certa entità, necessarie per conservare o restituire all`immobile la sua integrità ed efficienza (Cassazione, sent.10-12-2013, n. 27540).
SAPINO geom. Giuseppe
Iscritto all’Albo dei Geometri della Provincia di Cuneo al n° 1810
Dal 1983 opera nel campo dell’edilizia in qualità di progettista di edifici residenziali, produttivi ed agricoli, di direttore dei lavori, di coordinatore della sicurezza (dal 1998) e di consulente alle imprese ed ai privati. Si occupa inoltre di gestione immobiliare e di consulenza per compravendite e locazioni.